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业主撤销权纠纷案研究

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业主撤销权纠纷案研究

发布日期:2019-09-19 作者: 点击:

业主撤销权纠纷案研究

房地产开发大发展十数年时间,给广大业主带来宽敞明亮的居室,同时也带来了诸多问题。开发商房屋及其设施建设偷工减料,施工质量难如人意;物业企业服务质次价高,利用优势地位侵占业主共有权益;业主私搭乱盖,车辆随意停放,借故拒不缴费;相关部门不作为、滥作为,业主组织成立难、运行难,这些问题始终是住宅小区普遍存在的“老、大、难”问题。

在物业服务企业与业主物业服务间供需矛盾愈加突出,业主权利意识日益提高,但是业主组织自治能力及法律素质不足,一些业主“搭便车”,甚之,权利欲望膨胀,以权谋私,特别是在业主组织的选举和权力行使上,问题较严重。当前,业主以业主委员会的行为侵害了自己的合法权益对业主委员会决定行使撤销权的案件明显增多。对于建筑物区分所有权纠纷,特别是涉及业主组织治理纠纷案件,目前我国司法处理尚处初级阶段,法官尚无成熟章法可循,因此,法院就案件的受理、司法的裁判也存在认识上的明显不足。

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一、三起撤销权案件基本情况

原告邸妍等4业主与被告九台2000家园业主委员会[ 见北京市朝阳区人民法院(2012)朝民初字第34810号民事判决书。],原告郑悦等2业主与被告紫竹花园小区业主委员会[ 见北京市海淀区人民法院(2014)海民初字第21535号民事判决书。],上诉人保红漫业主与被上诉人耕天下小区业主委员会[ 见北京市第二中级人民法院(2014)二中民终字第08722号民事判决书。]三起案件,都是业主行使撤销权纠纷案件。

从法院三份判决书可以看出,当前业主委员会聘用物业服务企业的行为不够规范,业委会履职中所依据的法律规范也不够适当,业委会的不当行为不能及时得到矫正,使得本来自治能力不足的业主组织难以自行在解决运行中的具体问题。

三起案件中涉及到的核心问题是:业主原告认为业主大会会议程序缺乏规范,投票议题设计采用诱导性语言;业主原告认为选聘物业服务企业是业主的“专属权利”,授权业主委员会选聘物业服务企业行为违反《物权法》强制性的规定,侵害业主的专属性权利限制业主自由选择权。

针对这三起案件,不同法院法官裁判结果迥然,一种意见认为,授权业主委员会全权选聘物业服务企业并签订物业服务合同,实质上使业主委员会获得了选聘物业服务企业的决定权,与《物权法》第七十六条第四款选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定的法律规定不符,因而法官裁判撤销业主大会授权业主委员会选聘物业服务企业的决定。另一种意见认为,业主大会通过投票表决,已经授权业主委员会“选定”物业服务企业,授权事项不违反法律强制性的规定,因此法官裁判驳回业主原告主张撤销业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同的诉讼请求。

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二、业主大会与业主委员会组织的法律职权定位

(一)业主大会是小区业主的“决策机构”,对法定事项享有专属性的决策权力

我国《物权法》第七十六条和国务院颁布的《物业管理条例》第十一条,都以专门列举的方式规定了“由业主共同决定”的事项,其中都包括“选聘和解聘物业服务企业”。就业主大会“决策机构”的定性,“一些国家或地区规定,区分所有权人要成立区分所有权人会议,作为决策机构,如日本、德国、瑞士、意大利和我国台湾地区。”“外国对区分所有权人大会的权利,一般都做了规定。如瑞士规定区分所有权人大会的权利主要有:对区分所有权人事务的决定权,选举管理委员会或者管理人,并对其工作进行监督……”[ 全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会民法室编著:《物权法立法背景与观点全集》,法律出版社2007版,第375~376页。]业主大会决策机构的法律定位是明确的,世界各地普遍适用的。

(二)业主委员会是业主大会的“执行机构”,对法定事项不具有决策性的权力

国务院颁布的《物业管理条例》第十五条规定,“业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责,”其中,第二项就是“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。对全国物业管理活动负责监督管理职权的行政主管部门住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》,就业主大会和业主委员会的职权分工也有同样、类似的规定。全国人大法律委员会就《物权法》(草案)第四次审议稿修改情况的汇报也表明“业主大会是业主的自治性组织,业主委员会是业主的执行机构”。[ 全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会民法室编著:《物权法立法背景与观点全集》,法律出版社2007版,第49页。]从《物业管理条例》规定“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”文字中也可以得出明确的结论。业主委员会具有“代表权”,选聘物业服务企业是业主大会的权力,业主委员会只是代表业主大会对外签订物业服务合同,自己并没有对物业服务企业的选聘具有决定权。

国外就管理委员会(相当我国业主委员会)职责也有类似规定。《意大利民法典》第一千一百三十条:“执行共有人大会通过的决议,监督共有规则的执行情况”。《德国住宅所有权法》第二十七条规定:“执行住宅所有权人会议的决议并监督住宅规则的执行”等等。


三、业主大会授权行为的法律效力

业主大会可否将本属自己的权力授予业主委员会,或者说业主委员会可否要求业主大会授予本属于业主大会的权力,这是案件法律适用的关键。

(一)授受主体不具有权利能力

本文上述论证认为,业主大会是区分所有权人的议事机构、决策机构,业主委员会是业主大会的代表机构、执行机构,区分所有权人事务应当由业主大会决定,由业主委员会执行,二者均不具完全的民事权利能力,或者说业主大会只能决策,不能自行执行自己的决定,业主委员会只能执行业主大会的决定,不能代替业主大会进行决策行为。反之,业主委员会就区分所有权人事务进行决策,其行为不仅意味着越权,也意味着无效,因为法律没有赋予业主委员会决策行为的权利能力,或者说业主委员会主体没有就区分所有权人事务进行决策的资格,将决策权授予一个没有决策权利能力的人的行为显然是无效的。

(二)业主组织公权力不得随意授受

基于业主的建筑物区分所有权,业主对区分所有权人事务的管理权是固有的、法定的,业主大会的决策权和业主委员会的执行权是业主权利派生的,是业主通过《业主规约》让渡的,业主组织的管理权力源于业主对物的权利,从这个角度讲,业主组织属于“私政府”的范畴,业主组织的权力行为应当受到公法原则、原理的指导与制约。
在不影响他人权益的情况下,业主个人的管理权属于私权,可以随意让与,但是,作为业主组织的管理权,包括业主组织之间的管理权和业主组织与业主之间的管理权,均属于“准公权”的范畴,其性质属于“权力”而非“权利”,权力的授受要接收严格的法律规制,各主体间不得随意授受,在法律对业主委员会职权已有明确规定的情况下,业主组织不得随意逾越法律规定——即使是全体业主的意愿。私法行为可以随意进行,公法行为则要严格接受公法法律规范的规制,私主体内部主体间的权力行为,同样要接受强制性法律规范的制约。

《物权法》是私法,是实体法,但从建筑物区分所有权章节业主组织架构设计及其活动规则看,又含有组织法的成分,在私法之上,业主组织活动还要受到公法原则的规范。

(三)违背效力性的强制性法律规范行为无效

业主大会决策职权和业主委员会的执行职能,是国家对业主组织的基本定位,业主组织的任何活动都不能逾越上述原则。《物权法》及《物业管理条例》就业主组织权力、职责的相关规定,都是强制性的规定,笔者认为,法律和行政法规就业主组织职权列举的规定,都是效力性的规定,违背这些规定,包括对这些权力(非权利)的授受、破坏等等,行为当然都是无效的;而对于法律、行政法规没有单独列举的业主组织应当具有的职权,是否属于效力性的规定,司法应当据实依法分别进行考量,不能一概而论。

上述三起案件,就业主大会授权业主委员会“选定”物业服务企业行为性质的认定,正如朝阳区法院所言,实质上涉及到了选聘物业服务企业的决定权,授权行为破坏了业主组织的治理架构,其行为是无效的。


四、司法裁判的原则及处理方式

依据我国《物权法》的规定,业主行使撤销权的条件,是业主大会或者业主委员会做出的决定,侵害了业主的合法权益,其侵害行为可能是违法的,甚至是无效的;也可能只是违背《业主规约》的,但行为的无效并不是业主行使撤销权的前提条件。业主组织的行为也可能既侵害业主的合法权益,又违背法律效力性的规定,二者发生竞合,由于法院即是业主私人利益的裁决机构,又是国家利益的坚定维护者,当业主起诉主张撤销权时,法院应当主动径行判决业主组织行为无效,并对无效行为后果予以司法处置,包括向相关主管部门提出司法建议,而无须要求业主变更诉讼请求。如果法院支持业主行使撤销权,而不顾业主组织的行为无效性,裁判显然是不正确的。如果业主组织行为只是侵害了业主的合法权益,业主组织的行为法律并未严格禁止,法院应当支持业主行使撤销权。


五、对全国法院业主撤销权案件裁判的分析

2015年12月1日,笔者在中国裁判文书网上以关键词“业主撤销权”进行查询,上网文书数量分别为:2011年2份;2012年10份;2013年32份;2014年175份;2015年1月1日到2015年12月1日169份,可见关涉此问题的司法诉讼增速之快。
笔者对网上前50份裁判文书进行统计、归纳出“业主撤销权”诉讼的以下特点:

1、一审法院判决撤销业主委员会决定的5份,如湖南省长沙市芙蓉区人民法院(2014)芙民初字第3359号民事判决书。二审法院维持一审法院撤销业主大会及业主委员会决议判决4份,如湖南省长沙市中级人民法院(2015)长中民三终字第05069号民事判决书。诉请包括请求撤销业主大会修改《议事规则》决议等。一审法院判决驳回业主撤销业主委员会决议,二审法院改判撤销业主委员会决定1份。如重庆市第五中级人民法院(2014)渝五中法民终字第01072号民事判决书。一审法院判决确认业主大会决议无效1份,如广东省中山市第一人民法院(2015)中一法坦民一初字第187号民事判决书。以上支持业主诉讼请求的共计11份。

2、一审法院判决驳回诉讼请求7份,如重庆市永川区人民法院(2015)永法民初字第07168号民事判决书,裁判理由包括业主诉讼请求超过撤销权1年出斥期间等。二审法院判决维持一审法院驳回业主诉讼请求5份。以上共计12份。

3 、法院以原告主体不适格等理由驳回起诉的裁定4份。一审法院裁定不予受理2份,如江苏省徐州市泉山区(2015)泉民初字第2953号民事裁定书;一审法院裁定驳回起诉5份,如广东省珠海市香洲区人民法院(2014)珠香法民一初字第829号民事裁定书;裁判理由主要为业主大会成立合法性纠纷和业主委员会委员资格纠纷,应当由行政部门处理。二审法院要求一审法院立案的裁定1份,如江苏省南京市中级人民法院(2015)宁诉终字第79号民事裁定书。一审法院准予撤诉的裁定7份。

4、其他并不属于业主撤销权纠纷的案件裁判文书8份,内容主要为:业主委员会和物业服务企业分别诉房屋管理局不作为的行政判决书各1份,业主委员会与物业服务企业解除物业服务合同的判决书1份,二审法院维持一审法院判决业主委员会诉物业管理服务公司交接档案材料1份,物业服务企业诉业主委员会2份,物业服务企业诉业主给付物业服务费1份,二自然人房屋买卖合同纠纷裁定1份,执行裁定书1份。


六、关于当前“业主撤销权”司法诉讼裁判的分析结论

1、认识不够充分

从以上案件可以看出,法院对业主撤销权纠纷案件裁判的认识并不一致,案由适用比较混乱。一些法院对无效的行为和可撤销的行为认识不清,导致有的法院将无效的行为予以撤销。

2、业主组织的运作应当纳入法治轨道

国家政治机构组织的选举属于政治行为,《民事诉讼法》只是就选民资格案件纳入了司法审查范围,我国法律并未赋予法院就选举纠纷进行司法审查的权力。作为基层群众自治组织的城市居委会和农村村委会属于国家政权的延伸,其选举程序是由相应的组织法规定的,应当参照以上规定执行。业主组织是业主为其物业共同事务而成立的私人组织,具有准公共性,其设立、选举行为如同公司内部机构的设立、选举一样,具有民事行为的性质范畴,但是业主组织的设立、运作以及业主委员会成员的选举以及行权,具有准政治行为,应当制定相关组织法进行规范,司法也应当将其纳入司法审查的受案范围。


图文转自:物业管理网


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